業務に関する規制
宅地建物取引業法には、「業務に関する規制」も規定されており、不動産取引を行う上では、必ずこの法律に基づいていなくてはなりません。
｢業務に関する規制」からは、数多く出題されているようですので、この部分を理解する事は学習する上で重要になってくると思います。
業務に関する規制は、大きく3つに分けて学習すると理解しやすいと思います。
a) 広告から契約に至るまでの規定について
b) 宅建業者が売主になる場合の遵守義務
c) 一般業務上の規制
まず、a)については、誇大広告等の禁止、広告の開始時期の制限、取引の態様、媒介契約、代理契約、重要事項の説明等、供託所に関する説明、契約締結の時期の制限、書面の交付といった内容になります。
広告に関しては、誇大広告と広告開始時期が規制の対象で、誇大広告では、規制の対象になる項目と、禁止される行為を中心に整理しましょう。
禁止される行為とは、実際のものよりも著しく善良であるとか、有利であると人を誤認させるような、著しく事実に相違する表示の事をいいます。
広告開始時期の規制では、未完成物件についての広告開始の時期が規制されています。
禁止される内容を、宅地建物取引業法に定義されている取引態様別に整理することが大事です。
宅地建物取引業法の定義が十分理解できていれば、取引様態で宅建業者が取引にどのような立場で関わるのかを理解することができると思われます。
媒介契約については、媒介契約書の交付の業務、書面記載事項、媒介契約の種類とその内容について理解しましょう。
重要事項の説明では、説明の時期、相手方、方法及び説明事項が大事になってきます。
重要事項の説明は、取引主任者が行わなければならず、説明する際には、必ず重要事項説明書という書面にそって行われなければなりません。
その際、宅建主任者は取引主任者証を相手方に掲示する必要があります。
取引の様態によって、説明すべき相手方は、取得しようとする者、買主、借主とそれぞれ異なります。
書面の交付は宅建業者自らが当事者として、または、代理人として契約を締結します。
また、媒介して契約成立させたときは、相手方に対して契約内容を記載した書面を交付する必要があります。
契約締結の時期の制限とは、未完成物件について一定の許可がないうちは、売買、交換については契約を締結、媒介したりしてはならないというものです。
b)の宅建業者自らが売主になる場合の遵守義務についての内容は、自己の所有に属しない宅地、建物の契約締結の制限、事務所以外の場所においてした買受けの申し込みの撤回等（クーリング・オフ）、損害賠償額の予定等の制限、手付け額の制限、瑕疵担保責任についての特約の制限、手付け金当の保全措置、宅地、建物の割賦販売の契約の解除等の制限、所有権留保等の禁止などです。
これらは、売主が宅建業者で、買主が宅建業者でない場合にのみ、消費者保護規定により適用されます。
買主が宅建業者である場合は適用されませんので、注意してください。
最後にc)の一般業務処理上の規定についての内容は、不当な履行遅滞の禁止、守秘義務、報酬、業務に関する禁止事項、証明書の携帯、帳簿の備付、標識の掲示などです。